El proceso de compra

El proceso de compra

1.    Firma de un contrato privado de compraventa

No se debe pagar un depósito sin firmar simultáneamente un contrato privado, que debe estipular lo siguiente:

a)    Descripción de la propiedad o propiedades según conste en el registro de la propiedad

b)    Precio de la propiedad

c)    Elementos incluidos en el precio: mobiliario, electrodomésticos, otros accesorios, etc…

d)    Forma de pago que haya sido acordada

e)    Indemnizaciones en caso de incumplimiento por parte de comprador y vendedor.

f)    Notaría en la que se firmará la escritura

g)    Gastos de la compraventa: quién paga los gastos

h)    Cómo y dónde se notifica a las partes

i)    Juzgado al que se someten las partes en caso de desacuerdo

Darle un recibo a un comprador por un depósito pagado no ofrece ninguna garantía, ya que la factura no cubre en ningún caso los plazos y condiciones de la compra.

Holmes Property Sales recomienda siempre que los compradores tengan un abogado que verifique que la propiedad esté libre de cargas y gravámenes.

Siempre se debe pedir una Nota Simple al Registro de la Propiedad para averiguar quién es el propietario de la vivienda y si tiene pendiente alguna carga como hipotecas o embargos.

El pago final para la compra y la toma de posesión de la propiedad se debe hacer simultáneamente a la firma de la Escritura de Compraventa ante un Notario. Una vez firmada la Escritura, la Notaría o el abogado del comprador deben presentar la Escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción.

2.  Gastos de Compra

a)    Impuestos de Transmisiones Patrimoniales (ITP): según la ley española, el comprador de una propiedad tiene que pagar un impuesto de transmisiones equivalente al 8% (los primeros 400.000 €), 9% (para cantidades entre 400.000 € y 700.000 €) y 10% (para cantidades a partir de 700.000 €). Este impuesto se aplica a la mayor de las siguientes cantidades: el precio de compra, el valor fiscal de la propiedad (valor catastal multiplicado por un múltiplo establecido por el ayuntamiento) o el valor de tasación si la propiedad se compra con hipoteca y la tasación se incluye en la Escritura de Hipoteca. Por tanto, es importante averiguar sobre qué valor se va a aplicar el ITP antes de comprometerse a la compra.

b)    IVA: se aplica al precio de venta de las propiedades de promotores vendidas por estos, en lugar del ITP. Normalmente para la primera venta de una propiedad construida el IVA es del 10% del precio de venta más el 1.5% de Actos Jurídicos Documentados. Antes de pagar el IVA, hay que comprobar que la entidad vendedora puede aplicar ese impuesto, porque en caso contratio, puede que usted también tenga que pagar el ITP.

c)    NOTA: Las parcelas de terreno, locales comerciales o plazas de aparcamiento que son propiedad de un promotor y son vendidas por éste, tributarán al 21% de IVA, más el 1.5% de Actos Jurídicos Documentados.

d)    Gastos de Notaría: Aunque la ley en España dice que la mayor parte de los gastos de notaría debe pagarlos el vendedor, en algunos casos ambas partes llegan a un acuerdo para que los gastos de notaría los pague el comprador de la propiedad. Esta cantidad no está calculada sobre un porcentaje fijo. Cuanto más alto es el precio de venta, el porcentaje baja (no más de un 0.5% del precio de venta). También el número de páginas de la escritura y de la complejidad de la transacción influye en los honorarios.

e)    Gastos de Registro de la Propiedad: Estos gastos se calculan más o menos de la misma forma que las tarifas notariales y no suelen ser más de un 0.5% del precio de venta.

f)     Gastos de abogado: sus honorarios suelen ser de aproximadamente un 1% del precio de venta.

g)    Gastos de Hipoteca: si va a comprar con hipoteca hay que tener en cuenta los siguientes gastos adicionales:

– Gastos de Gestión: aproximadamente un 1% ó 1.5% del valor de la hipoteca.

– ITP sobre el valor de la hipoteca: aproximadamente un 1.2% del valor de la hipoteca.

– Notaría: aproximadamente un 0.5% del valor de la hipoteca (incluyendo intereses y penalizaciones).

– Registro: aproximadamente un 0.5% del valor de la hipoteca (incluyendo intereses y penalizaciones).

h)    Plusvalía Municipal: este es un impuesto basado en el incremento del valor catastral de la propiedad desde la última fecha de Escritura. Por lo tanto, cuanto más grande sea la propiedad y cuanto más tiempo se haya poseído, más alto será el impuesto. Según la ley española, este impuesto lo debe pagar el vendedor, no obstante, en algunos casos, llegando a un acuerdo, lo pagaría el comprador. Si este es el caso, esta cantidad debe ser verificada antes de comprometerse al pago, ya que puede variar substancialmente.

i)    Retenciones a No Residentes:  si el vendedor no es residente en España, la ley obliga al comprador a retener un 3% del precio de venta y a depositarlo en Hacienda. Esto es para garantizar que el vendedor pague su Impuesto sobre la Plusvalía Personal.

j) Resumen: los gastos de compra suman normalmente un 9% ó 10% si el vendedor es una persona física y un 12.5% si el vendedor es un promotor. A estos gastos habría que sumarle un 1% de gastos de abogado y los gastos de hipoteca si fuera el caso.

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