El proceso de venta

Precio que se pide
Para conseguir vender su propiedad, la primera cosa que debe tener en cuenta es que el mercado inmobiliario es muy competitivo. Para que un comprador se decida y compre una propiedad, siempre tendrá en consideración varios factores sobre dicha propiedad, tales como su ubicación, distribución, calidad de la construcción, orientación, mantenimiento y otros factores menos importantes. Pero el factor determinante es el PRECIO. El precio siempre será el que decida una venta.

La cuestión es ¿cómo fijar este precio de venta? Solo teniendo la experiencia e información necesaria se pueda llegar al precio de venta correcto. La mayoría de las veces, el precio que se pide es engañoso, puesto que los vendedores pueden pedir lo que quieran, pero no necesariamente conseguirlo. Por lo tanto, es fundamental saber qué se ha vendido y a qué precio. Y solo los agentes más experimentados cuentan con esta valiosa fuente de información del mercado.

En Holmes Sotogrande prestamos especial atención a la hora de establecer el precio de su propiedad. Somos conscientes de que una propiedad es una parte muy importante de los bienes de una persona, y por esta razón, no solemos proporcionar al vendedor un precio de venta hasta haber visto primero la propiedad y haber realizado las comparaciones de precios necesarias con otras propiedades de similares características. Consideramos esto de absoluta necesidad antes de poder llegar a la correcta valoración del inmueble.

También es importante tener en cuenta si su agente inmobiliario está bien consolidado como tal o no, ya que normalmente cuanto mejor establecido esté en el mercado, más propiedades tendrá registradas en sus libros y más le importará su reputación. Por su parte, un agente más pequeño que no cuente con muchas propiedades tenderá a sobrevalorar las propiedades, con el propósito de convencer al propietario de que ponga la propiedad a la venta con él.

La mayoría de los vendedores consideran que al sobrevalorar sus propiedades se aseguran que van a conseguir el mejor precio. Sin embargo, las propiedades sobrevaloradas solo consiguen espantar a un posible comprador. Cuando un comprador percibe que una propiedad está sobrevalorada, ni siquiera la visitará. Como resultado de ello, la tan deseada oferta que el vendedor espera recibir nunca se materializa, quedándose la propiedad en los libros del agente durante un periodo demasiado largo, donde solo cabe la devaluación del precio real de la propiedad, puesto que los compradores perciben que es invendible.

Escoger a un agente acreditado
Un agente inmobiliario acreditado tendrá lo que a usted más le interesa como su principal objetivo y le recomendará un precio de venta realista, así como las formas en las que puede hacer su propiedad más vendible para propiciar dicha venta.

Holmes Property Sales S.L., la agencia de mayor antigüedad de Sotogrande, es especialista en Sotogrande y en la zona circundante y le proporcionará un asesoramiento profesional imparcial. Una vez haya decidido realizar la venta con Holmes Property Sales, su propiedad contará con una excelente publicidad, tanto a escala local como internacional, por medio de nuestra red de agentes de confianza.

Para complementar esta red de agentes, está nuestra asociación con LPA (The Leading Property Agents in Spain), de la cual Holmes Property Sales, S.L. es socio fundador. Con LPA puede estar tranquilo de que su propiedad será representada de forma adecuada entre los mejores agentes de Sotogrande y de la Costa del Sol.

Así mismo, se hará publicidad de su propiedad en nuestra página web y en periódicos y revistas de ventas locales e internacionales acreditadas.

Actuaciones para ayudarle a vender su propiedad

Citas para ver propiedades
Puesto que la mayoría de los compradores están en la zona por cortos periodos de tiempo, y muchas veces vienen a una agencia sin cita previa pero con la esperanza de ver propiedades inmediatamente, es de vital importancia facilitar el acceso a las mismas. Esto garantizará una mejor exposición de su propiedad ante todos.

Pequeñas reparaciones
Si la reparación es peña, ¡hágala! De lo contrario, el comprador la utilizará siempre para justificar una oferta a la baja. Recuerde que enseñar la propiedad limpia, ordenada y en buen estado puede costarle menos que el descuento que tenga que hacer al comprador.

Conozca la cantidad neta que va a percibir
Revise con atención junto con su agente y su asesor fiscal cuál será la cantidad neta que va a percibir si vende su propiedad. Tenga bien en cuenta su situación fiscal, así como otros gastos derivados de la venta antes de poner su propiedad en el mercado. De esta forma, podrá negociar de forma inteligente y rápida.

Negociar de forma decisiva
Definitivamente, una segunda casa no es una necesidad y el comprador normalmente une muchos sentimientos a la compra Por esta razón, es fundamental para el vendedor negociar de forma rápida y decisiva, puesto que los sentimientos pueden cambiar de una forma bastante rápida.

Estar preparado para vender
Con el fin de cerrar rápidamente una venta, es importante decidir quién será su abogado, y quién firmará el contrato de compraventa y la escritura. Si el vendedor está fuera durante periodos que superen las 2 semanas, es recomendable otorgar un poder al abogado para que pueda representar al vendedor en caso de que se materialice la venta.

Mobiliario
Si su intención es vender su propiedad amueblada, deje bien claro desde el principio lo que va a dejar y lo que no. Cuando un comprador cree que un elemento está incluido en el precio y luego se le informa de que no, sin duda se sentirá molesto y esto podría dar lugar a que se rompa la negociación. Por lo tanto, es recomendable proporcionar un inventario al agente al colocar la propiedad en el mercado.

¿Exclusividad o no?
Como vendedor le corresponde a usted decidir si desea dar el derecho de exclusividad de venta de su propiedad a un único agente o no. Si está fuera durante largos periodos de tiempo o no quiere implicarse en tener que coordinar a varios agentes, entregar su propiedad a un agente en exclusividad puede ser la mejor opción. Recuerde, si son varios los agentes que tienen su propiedad en venta, pueden surgir malentendidos sobre a quién se le debe pagar la comisión. Con una venta en exclusividad, es responsabilidad del agente organizar toda la coordinación entre los agentes y el vendedor solo tendrá que pagar a ese agente.

El otorgamiento de exclusividad a un agente tiene otros beneficios directos, como estimularlo a promocionar su propiedad con fuerza y a venderla. De esta forma, el agente se sentirá más comprometido a ofrecer determinados servicios, que normalmente no ofrece a propiedades que no tenga en régimen de venta en exclusividad.

Pero de nuevo es imprescindible tomar nota de que el agente solo valorará una propiedad de venta en exclusiva si considera que el precio de venta de la propiedad es correcto.

Costes de venta
Además de los honorarios de su abogado, hay que considerar los siguientes costes:

Honorarios del notario
Mientras que la ley española establece que la mayoría de estas cuotas son a costa del vendedor, es común negociar para que estos costes los pague el comprador. Los honorarios del notario se basan en una escala de valores de la venta y en el número de páginas de la “Escritura de Compraventa”

Impuesto municipal de plusvalía
Este es un impuesto que es cobrado por el ayuntamiento.
Se calcula con una fórmula basada en el valor catastral del terreno y en el número de años que dicho terreno ha pertenecido al vendedor. Este impuesto es responsabilidad del vendedor, pero si no se paga, la responsabilidad pasa al nuevo propietario. Por lo tanto, cuando el vendedor es no-residente, se suele acordar que dicho importe sea retenido por el comprador en el momento de la formalización de la venta.

Impuesto de plusvalía
En 2007 dicho impuesto se simplificó para que fuera igual para residentes y no residentes, a menos que el vendedor fuera una sociedad o un residente mayor de 65 años. El actual tipo del impuesto de plusvalía es del 21%. En caso de no-residente, el comprador está obligado por ley a retener un 3% del precio de venta y pagarlo directamente al Tesoro Público a cuenta del impuesto pendiente. En caso de que el 3% sea superior al impuesto de plusvalía a pagar, el vendedor puede reclamar la devolución del importe sobrante.

Comisión
Los agentes inmobiliarios del sur de España cobran normalmente una comisión de entre el 5% y el 7%, más el 21% de IVA. Holmes Property Sales cobra una comisión fija del 5%, más el 21% de IVA.