Impuestos en España

IMPUESTOS SOBRE PROPIEDADES EN ESPAÑA

Impuestos Locales

Hay 2 impuestos locales que están basados en el “Valor Catastral” de la propiedad. Este valor lo establece cada ayuntamiento y se ajusta mediante la inflación. El tipo impositivo de este impuesto puede variar de una comunidad autónoma a otra debido a los diferentes tipos impositivos que se aplican tanto por los gobiernos regionales como locales.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Este es el principal impuesto local que pagan los propietarios de una vivienda en España y se paga anualmente al ayuntamiento. La cantidad del impuesto se calcula tomando como referencia el valor catastral (valor oficial de la propiedad) registrado para las propiedades en España. El porcentaje puede variar de una zona a otra pero suele ser de entre un 0,5% a 1% aprox.

Basura y alcantarillado

Este impuesto lo paga el propietario de la vivienda al ayuntamiento por la recogida de basuras y el alcantarillado. Se suele pagar cada 3 o 6 meses y la cantidad puede variar de una zona a otra, pero suelen ser unos 200 o 250 euros al año aprox. También, si su propiedad tiene una entrada a un garaje debe pagar un vado que suelen ser unos 18 euros al año aprox.

Impuestos personales

Si usted es un propietario no residente en España, puede que esté sujeto a un impuesto sobre la renta, impuesto sobre el valor añadido, impuesto sobre el patrimonio, impuesto sobre las plusvalías e impuesto sobre sucesiones. Cada situación personal puede variar sustancialmente así que lo recomendable es buscar el consejo especializado de un asesor financiero que conozca bien el sistema tributario español.

IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

Los ingresos derivados de propiedades en España deben ser declarados en España. Si usted vende su propiedad antes de que pase un año desde su compra, las ganancias obtenidas se considerarán un ingreso y no una plusvalía, por lo tanto, deberá usted pagar el impuesto sobre la renta en España sobre la ganancia obtenida. Si usted alquilara su propiedad española, los ingresos obtenidos por ello estarían sujetos al impuesto sobre la renta.

El porcentaje del impuesto que deberá pagar un residente y un no residente es diferente. Una persona es considerada residente española cuando pasa más de 183 días al año en España. Un no residente deberá pagar un porcentaje estándar del 35%. Un residente debe pagar de acuerdo a una escala ascendente que se detalla a continuación (válido en el 2005):

Ingresos Impuesto
Hasta 4.000 € 15%
4000 € – 13.800 € 24%
13.800 € – 25.800 € 28%
25.800 € – 45.000 € 37%
Más de 45.000 € 45%

Nota: La ley del impuesto sobre la renta de las personas físicas está siendo modificada y está en proceso de aprobación por el Parlamento español. Estas modificaciones podrían afectar a algunos de los contenidos de este artículo como también podrían verse modificados aspectos tanto de la ley de impuestos de sociedades como de la ley del impuesto sobre la renta de no residentes. En cualquier caso, el texto definitivo no está disponible aún.

 

Rendimientos del capital inmobiliario

Si usted es un no residente y tiene una propiedad urbana que no está alquilada ni es utilizada como segunda residencia, las autoridades tributarias considerarán que usted recibe un alquiler y le tributarán por ello. Por lo tanto, si su propiedad en España no está alquilada o si ésta no es su primera residencia, usted deberá pagar los impuestos correspondientes por un supuesto alquiler, aunque su propiedad no haya sido alquilada. Su ayuntamiento le cobrará dependiendo del valor catastral de su propiedad. Supondrán que usted está percibiendo unos beneficios del 2% del valor catastral y le cobrarán un 25% de esos “ingresos” lo que equivale a un 0,5% del valor catastral de su propiedad. Por ejemplo, si usted posee una propiedad en España cuyo valor catastral es de 100.000 euros y que no se encuentra alquilada, usted seguirá teniendo que pagar un 25% de 2.000 euros, es decir, 500 euros.

 

Impuesto sobre el Patrimonio

Usted deberá pagar un porcentaje que dependerá del valor de su patrimonio (propiedades, ahorros en cuentas bancarias, etc…)

¿Quién está sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio?

  1. Aquellos con un patrimonio neto superior a 700.000 euros.
  2. Aquellos con bienes cuyo valor bruto supere los 2.000.000 euros, incluso si los bienes netos no superan los 700.000 euros.

¿Cómo se calcula el patrimonio neto y cuáles son las tasas impositivas?

El patrimonio neto se calcula restando el total del pasivo del total del activo. Los activos se valoran normalmente al coste pero hay algunas excepciones a esta regla. Los residentes españoles tributan por su patrimonio neto tanto nacional como internacional.

Los no residentes (normalmente propietarios de segundas residencias) sólo tributan por su patrimonio neto en España. Los no residentes sólo pueden deducir de su patrimonio neto español aquellos pasivos directamente relacionados con activos españoles, por ejemplo, una hipoteca.

Base Imponible Patrimonio acumulado € Tasa impositiva € Impuesto Impuesto acumulado
167.129,45 167.129,45 0,2 % 334,26 334,26
167.123,43 334.252,88 0,3 % 501,37 835,63
334.246,87 668.499,75 0,5 % 1.671,23 2.506,86
668.499,76 1.336.999,51 0,9 % 6.016,50 8.523,36
1.336.999,50 2.673.999,01 1,3 % 17.380,99 25.904,35
2.673.999,02 5.347.998,03 1,7 % 45.457,98 71.362,33
5.347.998,03 10.695.996,06 2,1 % 112.307,96 183.670,29
En adelante d 2.5 % d c

 

Impuesto sobre las Plusvalías (IP)

Si usted vende una propiedad en España más de un año después de haberla comprado, entonces tendrá que pagar el Impuesto sobre las Plusvalías. Éste se paga sobre la diferencia entre el precio al que usted vende la propiedad y el precio al que usted declaró haberla comprado en su momento, deduciendo la inflación. Tanto el residente como el no residente pagarán un 21%  de IP, con la diferencia de que el residente puede reinvertir el impuesto en otra propiedad mientras ésta sea su primera residencia.

Aunque la cifra del 21% para no residentes pueda parecer alta, el IP está sujeto a una escala anual de desgravación fiscal. Esto significa que al beneficio obtenido se le aplica un coeficiente de desgravación antes de calcular el impuesto. Un no residente que comprara su propiedad antes de 1986 no está sujeto al pago del IP, mientras que la situación de un no residente que comprara su propiedad entre 1986 y 1998 es muy diferente dado que se tienen en cuenta tanto la fórmula antigua (con desgravaciones anuales de aprox. un 11%) como la nueva (una escala similar a la de la inflación, recientemente un 1% aprox.).

Los no residentes están sujetos a una retención cautelar del 3% cuando venden su propiedad en España. Por ejemplo, cuando un no residente vende su propiedad en España, el comprador paga un 3% del precio de venta (Impuesto de Retención) directamente a Hacienda, por lo que el vendedor no residente recibe el 97% del precio de venta. Hacienda retendrá esta cantidad hasta que se calcule el IP del no residente. Una vez que se haya determinado la plusvalía (por ejemplo, la ganancia menos cualquier consideración inflacionaria del periodo en el que se fue propietario) y se calcule correctamente el IP, Hacienda restará del IP a pagar el 3% retenido con anterioridad. Si el IP resulta ser más del 3% retenido a cuenta, el no residente tendrá que abonar la diferencia. Sin embargo, si el IP resulta ser menos del 3% retenido, Hacienda le reembolsará al no residente la diferencia.

El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente. En función del año de adquisición, este valor se corregirá mediante la aplicación de unos coeficientes de actualización que se establecen, de forma anual, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Para los bienes que se transmitan en el año 2012, los coeficientes son los siguientes:

Año de Adquisición Coeficiente
1.994 y anteriores 1,3037
1.995 1,3773
1.996 1,3302
1.997 1,3037
1.998 1,2784
1.999 1,2554
2.000 1,2313
2.001 1,2071
2.002 1,1834
2.003 1,1603
2.004 1,1375
2.005 1,1151
2.006 1,0933
2.007 1,0719
2.008 1,0509
2.009 1,0303
2.010 1,0201
2.011 1,0100
2.012 1,0000

 

No obstante, cuando las inversiones se hubieran efectuado el 31 de diciembre de 1994, será de aplicación el coeficiente 1,3773.

La aplicación de un coeficiente distinto de la unidad exigirá que la inversión hubiese sido realizada con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión del bien inmueble.

Si el inmueble que ahora se transmite, hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento. Estas amortizaciones también se actualizan atendiendo al año que correspondan.

El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.

Pues bien, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición así halladas será la ganancia que se someta a tributación.

No obstante, si el inmueble se transmite por una persona física que lo adquirió con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la ganancia previamente hallada será reducida al resultar aplicable un régimen transitorio.

Si el transmitente ha adquirido el inmueble en dos fechas distintas o el inmueble ha sido objeto de mejora, habrá que efectuar los cálculos como si se tratara de dos ganancias.

Una propiedad comprada y vendida en un corto periodo de tiempo no tendrá prácticamente ninguna desgravación en el IP.

Plusvalía Municipal

La plusvalía municipal es un impuesto emitido por el ayuntamiento y basado en la zona donde está situada la propiedad, la cantidad de terreno, el valor catastral y la fecha de la última escritura de compraventa. Este impuesto está basado fundamentalmente en el incremento del valor del terreno y puede variar de cientos a decenas de miles de euros, dependiendo del tamaño del terreno y del tiempo que se haya poseído. Por ley, el vendedor está obligado a pagar este impuesto aunque es habitual que ambas partes negocien quién debe asumir el pago de este impuesto.

Impuesto sobre Sucesiones

¿Quién está sujeto al Impuesto de Sucesiones en España?

Expatriados residentes física y fiscalmente en España deben pagar el impuesto de sucesiones español sin importar en qué país tenga lugar la herencia. Los no residentes sólo tendrán que pagar el impuesto de sucesiones sobre activos situados físicamente en España. No hay ninguna exención tributaria sobre este impuesto en España.

Categorías de herederos 

Los herederos tienen 4 categorías con las desgravaciones correspondientes entre paréntesis:

Grupo 1: Descendientes y niños adoptados menores de 21 años. Cuanto mayor es el niño mayor será el impuesto a pagar (15.956,87 euros).

Grupo 2: Descendientes y niños adoptados mayores de 21 años, cónyuges, padres y padres adoptivos (15.956,87 euros).

Grupo 3: Hermanos/as, sobrinos/as, tíos/as (7.993,46 euros).

Grupo 4: Familiares en 4º grado o amigos (sin desgravaciones).

Calculando el Impuesto de Sucesiones

Una vez deducida la desgravación, Hacienda aplica los siguientes tipos impositivos sobre el resto de la herencia, siendo el Grupo 1 el que menos paga y el Grupo 4 el que más.

 

   CANTIDAD             Porcentaje (%)

Hasta 7.993,46 €                7,65

Hasta 15.980,91 €              8,50

Hasta 23.968,36 €              9,35

Hasta 31.955,81 €             10,20

Hasta 39.943,26 €              11,05

Hasta 47.930,72 €              11,90

Hasta 55.918,17 €              12,75

Hasta 63.905,62 €              13,60

Hasta 71.893,07 €              14,45

Hasta 79.880,52 €              15,30

Hasta 119.757,67 €            16,15

Hasta 159.634,83 €            18,70

Hasta 239.389,13 €            21,25

Hasta 397.555,08 €            25,50

Hasta 797.555,08 €            29,75

Más de 797.555,08 €         34,00

 

De nuevo, esto es sólo una guía muy básica para el Impuesto de Sucesiones. Para tener una información más específica deberá investigar más en profundidad y pedir ayuda financiera profesional.

Hay formas de evitar o minimizar tanto el Impuesto sobre el Patrimonio como el Impuesto de Sucesiones, como por ejemplo:

– Comprar junto con esposa e hijos o futuros herederos para distribuir el patrimonio.

– Hipotecar la propiedad para reducir el patrimonio neto y las cargas fiscales.

– Comprar a través de una sociedad limitada española.

– Comprar a través de una sociedad de la Unión Europea.

– Comprar a través de una sociedad limitada del Reino Unido.

– Vender la propiedad a futuros herederos total o parcialmente.

– Contratar un seguro de vida con los fondos suficientes para cubrir los gastos de la herencia.

Si desea más información, le aconsejamos la ayuda de un asesor financiero profesional.

Holmes Property Sales, S.L. no se hace responsable de la exactitud de la información contenida en este post, puede que no esté actualizada, que sea incorrecta o que no sea aplicable a su situación personal, ya que solo se trata de una guía. Si desea un correcto asesoramiento aplicable a su propia situación personal, le recomendamos que hable con un asesor legal y fiscal profesional.

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