El procedimiento de compra en España
1. Firmar un contrato privado (un pre-contrato)Ningún depósito debería ser pagado sin firmar simultánemente un contrato privado (un pre-contrato), que cubrirá lo siguiente:
a) Una descripción de la propiedad o propiedades como ya dicho en el registro de la propiedad
b) El precio de la propiedad
c) Lo que debe ser incluido en el precio, como: mobiliario, electrodomésticos, otros accesorios etc
d) Los términos de pago acordados
e) Qué multas ha de pagar al comprador o el vendedor en caso de que no cumpla las condiciones del contrato
f) En que notaria se firmará el contrato de compra
g) Quien pagará los gastos de la venta
h) Como y donde se notificaría a las personas
i) Si aparecieran desacuerdos, a qué juzgado quedarían sujetos
Suponiendo que un comprador que tiene una factura del déposito pagado no ofrece garantía, ya que la factura no cubre en ningún caso los plazos y condiciones de la compra.
Holmes Property Sales recomiendan siempre que todo los compradores designan a un gestor, que se asegurará de que la propiedad este libre de antiguos pagos y embargos. De esta manera, si el gestor cometiese algún error, el comprador tendría derecho a recurrir en daños y perjuicios.
La palabra "final" para cerrar la compra de la propiedad es en el registro de la propiedad. La norma es asegurarse de que el registro de la propiedad (nota simple) cumple todos los requisitos y si existen pendientes hipotecas o embargos.
Cuando se hace el pago final para la compra de la propiedad, esto se hace simultáneamente con la firma de la escritura de compra venta delante de un notario, transfiriendo la posesión de la propiedad. Una vez firmado, se presentará la escritura para inscripción a la oficina de registro de las propiedades. El proceso puede ser efectuado por la misma notaría o el abogado del comprador.
2. Gastos de Compra
a) Impuestos de transmisiones: si el vendedor de la propiedad es una persona particular, el comprador tiene que pagar un impuesto de tramiciones equivalente al 7% del total del precio de la propiedad, según la ley española. Si por otro lado, el vendedor de la propiedad es una empresa española que se dedica a la promoción, desarrollo o venta inmobiliaria, el impuesto alcanza el 8% del valor total de la propiedad, el 7% corresponde al IVA (VAT) y 1% al timbre.
b) Gastos Notaría: Aunque la ley en España dice que los gastos deben ser pagados por el vendor, en algunos casos ambos llegan a un acuerdo que los gastos de notaría las paga el comprador de la propiedad. Esta cantidad no está calculada sobre un porcentaje fijo. Más alto el precio de la propiedad, el porcentaje se mantiene más bajo. También, numero de las páginas de la escritura y de la complejidad del reparto, tendrá una proporción directa a los honorarios. Como ejemplo de venta por 600,000€, los gastos de notaría en este caso serían aproximadamente de 800€.
c) Honorarios del registro: Estos gastos se calculan más o menos, de la misma manera como las tarifas notariales. Sobre la misma cantidad de 600,000€, los gastos aproximados serían de 560€.
d) Plus valia municipal: Esto es un impuesto de ganancias sobre el capital que impone el Ayuntamiento del valor de indice de la tierra desde la fecha de la Escritura. Por lo tanto cuando más grande el terreno y cuanto más antiguo es el periodo de la propiedad, más alto es el impuesto. Según ley española, esto es un impuesto que se pagará por el vendedor, no obstante, en algunos casos, llegando a un acuerdo, lo pagaría el comprador. Si este es el caso, esta cantidad debe ser verificada antes de comprometerse al pago, ya que puede variar substancialmente.
e) Impuesto de la renta: Si el vendedor no es residente en España, la ley requiere al comprador, y obligado si no, conservar de la venta una cantidad de 3% la cual estará depositada con las autoridades de impuestos. Esto debe garantizar que el vendedor paga su impuesto sobre la plusvalía personal.